Nguy cơ “nổ bong bóng” chung cư

Thời gian qua, phân khúc căn hộ chung cư “sốt nóng”, giá bán tăng mạnh trong khi thị trường bất động sản vẫn chưa hoàn toàn hồi phục. Các chuyên gia kinh tế cảnh báo, nếu không sớm thực hiện Luật Đất đai để đưa các phân khúc khác vào thì phân khúc chung cư sớm muộn cũng có nguy cơ “nổ bong bóng”.

Sớm thực hiện Luật Đất đai

Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đầu năm 2024 không ngừng tăng và nguyên nhân được xác định là do thiếu nguồn cung, cũng như nhu cầu của thị trường liên tục tăng mạnh.

Phân tích về tình hình thị trường BĐS hiện nay, TS Lê Xuân Nghĩa - chuyên gia kinh tế đã nêu lên tình trạng thực tế của thị trường BĐS Việt Nam là “khủng hoảng phân khúc”. Từ 2 năm trước, Thủ tướng Chính phủ đã nêu lên hiện trạng này và đưa ra hai phương án giúp phục hồi phân khúc nhà ở giá rẻ là chuyển qua ngân sách và ngân hàng Trung ương.

Tuy nhiên, TS Lê Xuân Nghĩa cảnh báo thị trường BĐS Việt Nam hiện vẫn có nguy cơ "bong bóng" với phân khúc chung cư ("Bong bóng" BĐS là thuật ngữ dùng để diễn tả về tình trạng một loại BĐS cố định nào đó được đẩy thị giá lên cao, vượt xa so với giá trị thông thường của nó) do cung cầu không còn cân đối hoặc đi ngược hướng vì nguồn cung giảm.

Do đó, ông Nghĩa cho rằng, nếu không cảnh báo từ hiện tại và không sớm thực hiện Luật Đất đai để đưa các phân khúc khác vào thì phân khúc chung cư sớm muộn cũng sụp đổ, có thể là từ nay tới cuối năm, khiến chính sách chiến lược của Chính phủ cũng bị ảnh hưởng.

Nhiều điểm mới trong Luật Đất đai sửa đổi tạo cơ hội đầu tư bất động sản

TS Lê Xuân Nghĩa đánh giá, Luật Đất đai mới tạo ra những cơ hội để khắc phục các vấn đề tồn tại trong thị trường BĐS Việt Nam, nhưng cần được truyền thông đúng đắn và mạnh mẽ về phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, bên cạnh đó một mặt cũng phải nói về rủi ro.

Ngoài ra, cần đẩy nhanh các thủ tục pháp lý, xây dựng phương án mới về chính sách nhà ở cho người nghèo để khắc phục hậu quả, nếu không phân khúc chung cư lên giá một mình rồi sẽ sụp đổ.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw - cho biết, một số điểm mới trong Luật Đất đai đã tạo cơ hội và hỗ trợ cho cả các chủ đầu tư BĐS và người sử dụng đất về mặt pháp lý.

Bao gồm việc cấp phép chuyển nhượng đất thuê trả tiền hằng năm, mở rộng cơ hội cho vay thế chấp, cung cấp cơ chế xử lý các vấn đề đất đai liên doanh và người sử dụng đất góp vốn vào dự án khi dự án ngừng hoạt động hoặc doanh nghiệp phá sản, đưa ra cơ chế và thủ tục giải phóng mặt bằng.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà đã so sánh Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai mới cho thấy sự khác biệt theo hướng tích cực. Theo đó, Luật Đất đai 2013 không cho phép chuyển nhượng đất thuê trả tiền hằng năm, nhưng trong Luật Đất đai mới đã có cơ chế cho phép chuyển nhượng.

“Đây là nội dung đột phá và nhiều nhà đầu tư quan tâm, tôi đánh giá đây là hướng xử lý tốt” - ông Hà nói. Vị Luật sư cũng kỳ vọng các văn bản pháp lý đất đai sẽ giải thích rõ khái niệm “thế nào là mục đích công cộng” trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án. Từ thực tiễn tranh chấp pháp lý liên quan tới vấn đề này, ông Hà cho biết, các phán quyết đưa ra thường bất lợi cho người dân nên Nhà nước cần làm rõ để người dân thấy rằng quyền lợi của họ được đảm bảo.